Тема 12. Ипотека

До погашения всех платежей собственник не может распоряжаться квартирой — её нельзя продать, подарить или выделить в ней долю. Но если не считать этих ограничений, есть возможность использовать квартиру так, как хочет жилец. Его никто не выгонит, не запретит делать ремонт, он не должен никого уведомлять, если решил завести ребёнка или собаку.

Несмотря на то, что арендодатель обязан предоставить временную регистрацию, она не даёт доступа ко всем бесплатным госуслугам по месту жительства — от прикрепления в поликлинике до возможности брать книги в муниципальной библиотеке. Кроме того, живущий по прописке, в отличие от арендатора, может полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством территории.

Средний срок от заведения до выдачи ипотеки длится 3-5 дней. У клиента после подписания договора появляется право собственности на ипотечную квартиру , но до полного погашения кредита такая недвижимость находится в залоге у банка.

Вы можете оформить налоговый вычет по ипотеке, если купили жильё в ипотечный кредит. Главное условие ― чтобы в кредитном договоре было указано его целевое назначение «покупка жилья». Если этой оговорки не будет, оформить вычет не получится.

Лимит вычета 3 000 000 ₽. С 2025 года в зависимости от размера годового дохода и ставки НДФЛ можно получить до 22% от этой суммы, то есть до 660 000 ₽. А если жильё купили в браке, вычет получить может каждый супруг ― итого получается до 1 320 000 ₽.

Вычетом можно воспользоваться один раз в жизни. Если по кредиту вы заплатили процентов меньше, чем 3 000 000 ₽, остаток сгорит и на другой кредит не перенесётся.

С хозяином съёмной квартиры можно договориться, если нужно перенести оплату на несколько дней. Банку же в случае просрочки придётся платить неустойку. В разных банковских организациях пени за просрочку платежа держатся на уровне от 0,01% до 1% в день от суммы ежемесячной выплаты.

Неустойка — это компенсация, которую заемщик должен выплатить банку за неисполнение обязательств по кредиту. Проще говоря, за просрочку.

Как определяется величина неустойки. Расчет неустойки основывается на сумме долга и продолжительности просрочки. Условия начисления указаны в кредитном договоре, их определяет банк. Но ограничения по размеру неустойки все же есть, их установил Центробанк.

Ипотека оформляется сроком до 30 лет

Если банк не смог урегулировать ситуацию и достучаться до заёмщика, он обращается в суд. Это крайняя мера, потому что тяжбы требуют времени и ведут к дополнительным расходам.

Банк имеет право судиться с должником, если сумма задолженности превысила 5% от стоимости недвижимости, а срок неуплаты — три месяца (ст. 54.1 закона «Об ипотеке»).

Обратившись в суд, банк может потребовать:

·      Досрочно погасить долг, включая сумму ипотеки, проценты по кредиту, начисленные штрафы и пени.

·      Оплатить свои судебные расходы.

·      Продать залоговое имущество — ипотечную квартиру или дом. С 2024 года по закону ипотечную квартиру нельзя изъять при неуплате, только если это единственное жильё гражданина.

Если заёмщик приходит на разбирательства, у него есть возможность ответить на претензии банка и попытаться договориться, например, о рассрочке оплаты долга, заключить мировое соглашение. В противном случае суд, скорее всего, примет сторону банка и передаст жильё под контроль кредитора.

После суда процесс переходит в стадию исполнительного производства. Приставы организуют изъятие ипотечного дома или квартиры. Объект продают на торгах, а если не находят покупателя, снижают цену. Вырученными деньгами покрывают начисленные штрафы и пени, затем выплачивают проценты по кредиту, а остаток идёт на погашение основного долга.

Пока идёт суд, долг продолжает расти, а на торгах обычно продают жильё с дисконтом, поэтому денег от реализации жилья может не хватить. В этом случае приставы имеют право арестовать и продать другое имущество должника, удержать средства из зарплаты или иных доходов.

Всегда можно снять квартиру поближе к школе, куда захотели устроить ребёнка, или переехать ближе к новой работе. А ещё квартира не будет простаивать или «душить» двойным платежами, как может случиться с ипотечной, если собственник решит временно уехать за границу.

Как правило, если что-то в арендованном жилье ломается — коммуникации, электрика, техника, мебель — расходы по ремонту или замене берёт на себя собственник. Иногда арендаторы устраняют поломки своими силами, а затем хозяин квартиры компенсирует траты за счёт снижения арендных платежей. В обоих случаях квартиросъёмщики не несут убытки за содержание жилья. Конечно, это правило действует только в тех случаях, если поломка произошла не по вине нанимателей.

Не стоит забывать и про дополнительные расходы — налог на недвижимость, взносы за капремонт, отчисления в жилищный фонд: в основном такие траты также возлагаются на собственника.

Хозяин может досрочно расторгнуть договор, и жильцам придётся оперативно искать жильё. Не гарантирует стабильности даже аренда с последующим выкупом: и такое соглашение можно расторгнуть, вернув жильцу уже внесённые платежи.

Часто владельцы недвижимости не соглашаются сдавать жильё семьям с малолетними детьми и домашними животными, а также одиноким молодым людям.

Хорошей стратегией инвестирования в объекты недвижимости эксперты считают покупку квартиры в новостройке для сдачи ее в аренду. Перед тем, как вложить деньги в такое жилье надо учесть несколько нюансов.

В первую очередь это характеристики квартиры. Среди них одними из важных инвесторы считают:

    1.          Этажность. Жилье на крайних этажах сдать сложнее, чем на средних.

    2.          Планировку. В квартире стандартной формы и размера проще и дешевле расставить мебель, сделать ремонт.

    3.          Локацию. Если в районе развита инфраструктура, дом находится недалеко от метро и остановок общественного транспорта, то аренда ее обойдется нанимателю дороже.

    4.          Наличие балкона или лоджии тоже повышает стоимость аренды.

Второй важный фактор — это репутация застройщика. Для ее оценки надо обращать внимание на такие критерии:

• количество сданных домов в городе;

• число объектов, построенных с отставанием от срока сдачи или принятых с замечаниями;

• достоверность информации, сообщаемой застройщиком при подписании договора;

• отзывы покупателей о работе компании на региональных ресурсах.

Третий фактор — это время покупки недвижимости. Существуют 3 варианта приобретения строящегося жилья:

     1.          Покупка на старте продаж, когда у дома только заложили фундамент;

     2.          Подписание договора на средней стадии;

     3.          Приобретение квартиры по окончании строительства.

Разновидности коммерческой недвижимости:

• торговой — для размещения магазинов, аптек, бутиков;

• офисной — для организации управляющих компаний, работы руководителей учреждений, проведения совещаний и конференций;

• индустриальной — для организации производства, складов, цехов;

• социальной — для обустройства медицинских, образовательных, спортивных, научных организаций.

Критериями покупки недвижимости в этой категории считаются:

• площадь,

• планировка,

• этажность,

• качество ремонта,

• собственные коммуникации,

• престижность локации,

• развитие инфраструктуры,

• отдельный вход,

• прилегающая территория.

В целях получения прибыли с коммерческой недвижимостью проводят следующие операции:

• открывают собственный бизнес;

• сдают в аренду другим предпринимателям;

• продают после ремонта и роста цен на такие помещения.

Порядок действий с коммерческой недвижимостью перед покупкой:

1. Оценка локации. При инвестировании важно ее географическое положение. Для магазина или кафе лучше выбирать помещение на оживленной улице с высоким трафиком, а для офиса – с большой парковкой.

2. Анализ потенциальных арендаторов. Для начинающего инвестора подойдет стратегия с ориентацией на бизнес, экономика которого ему понятна. Например, открытие ресторана в спальном районе не принесет арендатору большой прибыли, из-за чего может начаться задержка платежей.

3. Расчет прибыльности инвестиций.

4. Проверка документов на объект. Чтобы исключить мошенничество, перед покупкой лучше показать их юристу.

Загородной недвижимостью называются постройки, находящиеся на территориях, не имеющих городского статуса. К ней относятся:

• частные дома в пригороде или на селе, построенные на собственном отдельном участке;

• коттеджи в поселке со своей инфраструктурой и коммуникациями;

• таунхаусы из 2–3-этажных секций с отдельным входом и общим земельным участком;

• резиденции, виллы, усадьбы площадью более 500 кв. м.

Отдельной загородной недвижимостью считаются земельные участки. У них самая большая ликвидность из-за ограниченности ресурса. В участки площадью 5–10 Га инвесторы вкладываются, чтобы поделить их и перепродать под коттеджные поселки.

При работе с загородной недвижимостью надо выполнять такие правила:

1. Выбирать объекты на активно развивающихся территориях. Это могут быть участки рядом с туристическими маршрутами, историческими и природными достопримечательностями.

2. Обращать внимание на экологию в местности, где предполагается покупка. Находящиеся рядом промышленные предприятия снижают спрос на такие объекты. А расположенное неподалеку озеро или река, наоборот, увеличивает число людей, интересующихся недвижимостью в таком месте.

3. Анализировать территорию на перспективы развития. Каждое изменение инфраструктуры в лучшую сторону повышает отдачу от инвестиций.

Важно проверять наличие документов до того как оформлять покупку. Подтвердить чистоту сделки можно такими бумагами:

• разрешением на строительство;

• актом ввода здания в эксплуатацию;

• нотариальным согласием состоящих в браке супругов;

• разрешением опеки, если среди собственников имеются несовершеннолетние или инвалиды;

• выпиской из ЕГРН;

• правоустанавливающими документами на наследство;

• паспортом владельца.